法国公司买店签租赁合同「bail commercial 」应该怎么签？需要注意什么事项？

法国商业租约 /商业租赁合同（bail commercial）又称369租赁合同，是一种用于租赁商业场所的合同。从事商业、手工业或工业活动的商人需要租赁商业场所来经营自己的业务。商业租赁合同条款决定了公司未来在该场所可以从事的活动，合同双方各自应当承担的权利及义务，该合同对公司业务的长期稳定发展产生至关重要。

而法国的商业租赁合同由众多繁杂的条款和复杂的法律术语构成，非商业法领域的律师都很难完全了解，对普通人来说就更加难以理解。在实践中，一个细微的合同条款的变化会对以后的合同执行产生重大影响。任何形式上或实质上的缺陷都可能导致合同无效，并且阻碍公司的正常经营。

设想这么一个案例

王先生准备开一家餐厅，合同签好了，贷款也申请下来了，在准备交接的时候发现场地实际可使用面积比签合同时候提供的图纸少了10多平米。卖家并非故意隐瞒，而是在前几次房主对房屋进行装修的时候，并没有到相关部门提交最新的图纸，而前几任房主也都没有注意到这件事。 这种情况下，作为买家，有以下可能：

商业租约中的一些关键点

如前所述，法国的商业租赁合同由众多繁杂的条款和复杂的法律术语构成，非商业法领域的律师都很难完全了解，对普通人来说就更是难上加难。以下我们简单介绍商业租约中一些关键点，让您对法国的商业租赁合同有简单的了解：

商业租赁合同的形式

法律没有明确要求出租人（也称房东）和承租人以书面形式签订商业租赁合同，但我们强烈建议您采取书面的形式签定商业租赁合同，以便在需要时保护自己。

一般来说，商业租赁合同将由律师或公证员起草，最好避免自己起草（除非您是这方面的专家）。

商业租赁的目的

商业租赁的目的是商业租赁合同中最重要的条款之一。

该条款用以确定在该场所可进行的活动。其内容由出租人和承租人自由商定，但必须准确地指出租赁的目的，以避免任何错误的解释。

这一条款对承租人尤为重要。对承租人来说，该目的的范围越广越好。甚至有可能在租赁合同中规定可以从事任何类型的活动。

另外，商业租赁合同中规定的目的必须是可能的。该场所的配置必须允许从事该活动。此外，该活动是法律所允许的，不违法的活动。

商业租赁的租金

租金条款是商业租赁合同中的另一个重要条款。商业租赁的初始租金由合同双方协议确定，法律没有对此做出规定。

尽管如此，在确定商业租赁的租金数额时，有一定的基本规则需要遵守：租金的数额必须是确定的或可确定的，而且必须是真实和严肃的。租金应该按照市场价格来确定。如果一个位于市中心繁华位置的商铺以每月几欧元的价格出租，会被认为是不严肃的。

租金修订

在租赁过程中，租金可以根据法律规定每三年修订一次，或者根据滑动比例条款（通常是年度）或根据收入进行修订。

三年一次的审查修订(révision triennale)

在每三年期（3年、6年和9年）结束时，出租人或承租人都可以要求对租金进行审查修订。这是一项法定的权利，即使租赁合同中没有规定也可以行使。但这种审查不是自动的，需要由合同一方主动提起。

三年一次的租金审查原则上是有上限的，即不能超过商业租金指数（ILC）或第三产业租金指数（ILAT）的变化。

对于2014年9月之后签订或续签的合同，租金的变化不能超过前一年所付租金的10%以上。但这一规定也有例外，如果当地商业因素发生重大改变（如人口增加、出现新的交通干线等），并对承租人的商业活动产生真正有利的影响（例如营业额的增加），或者承租人改变其商业活动的情况下，出租人可以要求增加超过10%的租金。

滑动比例条款(Clause d'échelle mobile)

在签订租赁合同时，双方可以商定一个滑动比例条款（或指数化条款），允许租金根据合同中提到的参考指数变化。

该指数因开展的活动不同而异：

商业或工艺活动使用的是商业租金的季度指数（ILC）；

其他活动使用第三产业活动的租金指数（ILAT）。

建筑成本指数(ICC)也可以用来作为滑动比例条款下的租金指数。

审查修订周期由合同各方自由决定，但通常是每年一次。

租金在合同规定的修订到期日自动修订，不需要出租人的主动提起。

商业租赁的期限

根据法国《商法典》第L.145-4条的规定，商业租赁合同的最低期限为9年。通常来说承租人每3年有一次提出解约的机会。即从签订商业租约起第3年，第6年和第9年提出解约，因此这种商业租赁合同又称369 租赁合同/369商业租约。

369商业租约虽以9年为限，但它可以无限制地续约。即每9年可以续约，续约的次数并没有限制。

因为商业租赁的最低期限为9年，一旦签定合同双方即为长期权利义务关系。该合同的内容会对您公司的经营活动产生长期影响，所以对这一类的合同签定要务必谨慎，请律师为您起草合同，或者为您审核合同非常必要。

双方也可以确定一个甚至更长的期限，超过9年。但是这种做法会对三年期终止的可能性及租金审查规则产生重大的法律影响，因此要谨慎选择。

另外，合同双方也可以通过规定较短的合同期限，这又被称为短期租赁或不稳定租赁。该种合同的期限不得超过3年。但使用这种类型的租赁对承租人来说具有一定的风险，因为他没有长期使用场所的承诺。

转租

在大部分商业租赁合同中，出租人都禁止承租人转租店铺。在某些特定条件下，承租人可以转租：

首先，出租人必须授权承租人转租该店铺；

其次，承租人必须通过合同中约定的通知方式通知出租人，通常是通过带回执的挂号信或执行员将其转租意图通知房东，并请房东签署转租协议。

商业租赁中的工程费用的分担

如果租约是在2014年11月5日之前签订或续签的，房东和承租人可以自由决定如何在他们之间划分维修和税收的费用。在实践中，大修往往是房东的责任，而其他维修则是租户的责任。

而2014年11月5日之后签订或续签的商业租约，房东和租户之间的费用分配不是自由的。

以下费用必须始终由房东支付：

但是合同双方可以在商业租约中做对工程费用的分担做出其它安排，将一些通常由房东负责的工作转移给承租人。只要不构成《民法》第606条规定的大修，所有的维护和主要保养工作都可以规定由承租人支付。

与承租人的连带责任

当承租人出售他的商业资产（fonds de commerce）时，他的商业租约就会转让给受让人。在商业租赁合同中可以规定连带责任条款：如果承租人出让他的商业资产（fonds de commerce），当商业资产的受让人违反商业租约，原承租人仍将对租金的支付负连带责任。

商业租赁合同的终止

商业租约的期限一般为9年，但在以下情况下可以提前终止租约：

商业租约的续期

商业租赁合同不会在合同到期时自动结束。在租赁期结束时，出租人发出通知，并提出续租或不予续租，或者承租人发出终止通知或申请续租。如果承租人和房东都没有发出通知，租约就默认为无限期延长。

如果出租人不给予续约或者拒绝承租人的续约要求，必须说明拒绝续约的合法理由。例如，承租人可能没有履行他的一项或多项义务。如果出租人没有正当理由，承租人可以对该决定提出质疑并要求出租人给予驱逐赔偿。

以上例举的仅为商业租赁中合同中的一部分，实际的商业租赁合同条款非常繁多，甚至非商业领域的律师都很以完全了解商业租赁合同。在如此众多的条款中，只要对其中的部分文字作出小的改动，就会对今后的合同执行产生重大影响。所以一定不要忽视商业租赁合同的重要性，在签定商业租赁合同前联系商业法领域的律师，请律师为您起草商业租赁合同，如果您的商业租赁合同由中介或合同相对方请律师起草，您也可以联系商业法领域的律师为已起草的合同进行审核。

律师在起草商业租赁合同中的作用是什么？

通过以上对商业租赁合同的简单介绍，您能够理解为什么我们再三强调要谨慎对待商业租赁合同。而在缔结商业租赁合同时，律师的支持对您来说是一笔不可否认的财富。他能够帮助您：

在合同签订以后，律师可以协助您办理与商业租赁有关的所有行政手续。在将来可能的商业租赁合同的转让或商业租赁续约时他也可以为您提供帮助。

商业租赁合同的审核

无论您是承租方还是出租方，请律师进行商业租赁合同进行审查核也是有益的。商业法领域的律师可以用他的法律知识审核合同，并提出协议中可能没有注意到的任何问题或风险。

在实践中有很多与商业租赁合同有关的纠纷。它们可能与承租人或出租人不履行义务有关、与商业场所的转让有关、与租赁权的转让有关、与租金的修订有关、与工程费用由哪一方承担有关、与合同到期有关、与合同到期续约有关、与解约等等有关。简单的来说，商业租赁合同的各个要素都有可能是纠纷的起源。

无论您是房东还是承租人，为了最大程度上的避免与商业租赁合同有关的纠纷，保证合同的有效性，同时节省宝贵的时间，以便您能够开展您的核心业务，您都需要律师的帮助。

律师们各有各的专长，对于商业租赁，您需要专门从事商业法的律师。他能够利用他的理论和实践知识来尽量减少您可能遇到的风险。因此在签定商业租赁合同时不要犹豫，联系商业法领域的律师为您提供法律帮助。

作者： JIANG Chen 邮箱：jiang.chen@avocat-conseil.fr Cabinet JIANG Chen Avocat位于法国巴黎。律所创建人江晨律师拥有法国法学博士学位，及中法两国的律师执照，具有20多年的执业经验。可以用中文、法语及英语进行交流。帮助中国企业克服在法国投资可能遇到的法律问题和语言障碍，为您在法国投资保驾护航。 该文章仅供参考。鉴于法律的不断更新，本律师事务所不能保证本文中所有信息仍然有效。本律师事务所不为本文所包含的不准确或过时的条款承担责任。如有疑问，可通过邮件联系律师事务所。